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민사

부동산·집합건물

민사소송건설분쟁

부동산

부동산과 관련된 법적 분쟁은 우리 생활에 매우 밀접하게 관련이 되어 있을 뿐만 아니라 그 범위도 매우 넓고 다양합니다. 대부분의 민사소송은 부동산 분쟁으로부터 발생합니다.
법률사무소 재인은 부동산 분야에서 발생할 수 있는 문제점들을 파악하고 특성에 맞추어 종합적이고 체계적인 법률 서비스를 제공하고 있습니다.

계약금/매매계약 관련 분쟁

부동산과 관련된 매매계약은 매우 큰 금전이 오가는 것으로 손해 역시 막심할 수 있어 법적인 분쟁이 발생하는 경우 빠르고 신속하면서도 확실한 대응이 필요합니다.
계약의 경우 계약을 체결할 때부터 목적물이 인도될 때까지 선금 또는 계약금이 지급된 상태에서 일방이 계약을 해제하게 되는 경우, 중도금까지 지급되었음에도 불구하고 잔금지급을 미루거나 매매목적물을 이중양도 하는 경우 등 크고 작은 분쟁이 발생할 수 있습니다.

계약단계에서 계약금 또는 선금지급과 계약서의 내용에 따라 계약의 해제와 손해배상의 범위에 대한 다양한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한 중도금까지 지급된 상태에서 매매목적물을 이중양도하거나 매수인이 잔금을 지급하지 않는 등 계약의 체결시점부터 완료되는 때까지 크고 작은 문제가 발생할 수 있습니다.

임대차/주택·상가임대차/권리금 분쟁
전·월세계약 등으로 인한 다양한 임대차 관계가 존재하고 있고, 계약에 따라서 어려운 법적 분쟁이 빈번하게 발생하고 있습니다.
임차보증금 반환 및 경매 시 우선변제권 등 임차인의 권리에 관한 법률문제, 임대차 계약의 갱신 등 주거 및 사무공간과 관련하여 다양한 형태의 소송이 발생하고 있습니다.
임대차의 목적물인 부동산은 임대인에게는 재산으로서, 임차인에게는 주거공간으로서 매우 중요한 역할을 하고 있으며, 특히 임차인의 경우 상대적으로 약자의 지위에 있으므로 분쟁이 발생하였을 때 조속한 해결책이 필요합니다. 이러한 임대차 관련 분쟁은 명도소송으로 이어질 수 있으며 상가의 경우 권리금 계약으로 인한 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.
명도소송
소유자가 아닌 제3자가 부동산을 점유할 수 있는 권원이 없음에도 불구하고 소유자에게 명도하지 않는 경우 등 소유자가 부동산을 명도받기 위해서 법으로 해결할 수밖에 없는 경우 명도소송을 진행하게 됩니다.임차인이 월 차임을 지급하지 않거나 계약기간 만료 후에도 부동산을 계속해서 점유하고 있는 경우 등 임대차 분쟁과 함께 문제 될 수 있고, 부동산 경매의 낙찰자와 경매의 대상이 된 부동산의 임차인 또는 유치권자 사이에서도 문제 될 수 있습니다.
취득시효
통상 지방의 경우 미등기 된 건축물이 다수 존재하고, 지적현황이 불분명한 경우도 많으며, 또한 오랜기간 동안 거주한 것을 이유로 자신의 소유권을 주장하는 등 취득시효와 관련된 분쟁이 다수 발생합니다. 취득시효와 관련하여 주로 고려할 사항은 아래의 도표와 같습니다.
기타소송
외에에도 소유권과 관련된 분쟁, 분양권분쟁, 공유물 분할 소송 등 매우다양한 부동산 관련 분쟁이 빈번하게 발생하고 있습니다.

집합건물

집합건물의 경우 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)의 규제를 받으나, 해당 법률이 자세한 부분까지는 규정되어 있지 아니하여 분쟁이 다수 발생하고 있습니다. 또한, 소규모 상가 등의 경우 제대로 된 규약을 갖추지 못하거나, 대규모 상가의 경우 구분소유자가 다수여서 제대로 된 관리가 되지 않는 경우가 많습니다. 분쟁을 방지하기 위하여는 관리단 구성, 관리인 선임, 관리규약의 설정 등에 대하여 전문가의 조언을 받아 처리하는 것이 좋습니다.

집합건물이란
하나의 물건에 대해서는 하나의 소유권이 성립하는 일물일권주의에 따라 1동의 건물에는 하나의 소유권이 인정되어야 하나, 이에 대한 예외로 집합건물법에서는 1동의 건물의 각 부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추고 있는 때에는 그 부분에 대해서 개별적인 소유권(구분소유권)을 인정하고 있습니다. 다만, 건물이 구분소유권의 목적이 될 수 있는 객관적 요건을 갖추고 있더라도 그 건물을 구분 소유권의 객체로 하려는 의사표시(구분행위)가 있어야 집합건물이 됩니다. 이에 따라 일반적으로 집합건물이란 객관적인 요건을 갖춘 후 집합건물대장에 등록되고, 부동산등기부에 집합건물로 등기된 건물을 말합니다. 연립주택, 아파트, 상가, 오피스텔 등이 이에 해당합니다(연립주택, 아파트 등의 경우 일정 세대 이상이면 공동주택관리법의 적용을 받습니다).
관리단
관리단은 구분소유관계가 성립되어 건물에 대한 공동관리의 필요가 생긴 때에 별다른 설립절차 없이 당연히 설립됩니다. 관리단의 구성원은 구분소유자이며, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 집합건물법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단 으로서의 역할을 수행할 수 있습니다. 관리단은 정기 또는 수시로 관리단 집회를 열어 집합건물의 공동관리에 관한 사항을 구분소유자들에게 보고하고, 관리규약을 개정하는 등 관리에 관한 사항을 의결합니다.
관리인
집합건물법은 구분소유자가 10인 이상인 때에는 관리인 선임을 의무화 하고 있습니다. 관리인은 내부적으로는 집합건물의 공용부분을 보존하거나 관리하고, 그 비용을 징수하는 업무를 수행하며, 외부적으로는 관리단을 대표하며, 관리단집회의 결의(규약의 정함이 있는 경우 관리위원회의 결의)에 의하여 선임됩니다.
집합건물 관련 분쟁
집합건물은 한 동의 건물에 여러 명의 소유자들이 각자의 전유부분에 관한 소유권을 보유하면서 동시에 공유부분(복도,옥상,공용화장실)에 대한 권리도 가지고 있습니다. 그러다 보니 각 구분소유자들의 소유권이 부딪히게 되거나 제한받는 경우가 발생할 수 있어 다수의 분쟁이 다양한 형태로 발생하게 됩니다(관리단 구성과 적법요건에 대한 분쟁, 관리단 집회결의에 대한 분쟁, 공용부분변경에 대한 분쟁 등). 반면 집합건물 법은 세부적으로 자세한 부분까지 규율하고 있지 않아 대다수의 분쟁들이 판례 등에 의해서 해결되는 경향이 있습니다. 따라서 집합건물에 관하여 법적 분쟁이 발생할 시에는 무엇보다 법률전문가의 도움을 받으시는 것이 중요합니다.

“법률사무소 재인은 다수의 축적된 사례를 통하여 집합건물 관련 분쟁에 있어 최선의 해결책을 제시합니다.”

부동산·집합건물관련 성공사례

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[ 부동산·집합건물 ] 임대차 계약, 원고 전부 승소, 대리인에게 계약 당사자 지위 인정 2018. 10. 15

1. 사실관계

의뢰인(원고)은 이 사건 주택에 관하여 A의 형제이자 대리인인 피고와 임대차 계약을 체결하였습니다. 이 사건 임대차 계약 당시 이 사건 주택은 준공 전으로 소유권 보존등기가 이루어지지 않은 상태였습니다. 이후 이 사건 주택은 A의 명의로 소유권보존등기가 마쳐졌습니다.

의뢰인이 보증금을 지급하고 입주한 이후, 이 사건 주택에 대하여는 1 순위 근저당권자인 금융이관의 신청에 따라 임의경매개시결정이 내려졌고, 이 사건 주택은 매각되어 의뢰인은 임대차 보증금 전부를 날리게 되었습니다.

 

2. 검토

의뢰인은 이에 누구를 상대로 무엇을 해야 하는지 근방의 여러 변호사 사무실에 찾아가 상담을 하러 갔지만, 임대차 계약서 등을 검토한 후 모두 부정적인 답변을 들었을 뿐이라 합니다. 의뢰인은 지인의 추천을 받아 마지막으로 실낱의 희망을 갖고 멀리 수원 변호사 법률사무소 재인에까지 방문하여 주셨습니다.      

처분문서인 임대차 계약서의 임대인이 A임을 부정할 수 없었고, A는 이미 아무런 재산이 없는 상태였으므로 표면적으로 회의적인 검토의견은 어찌보면 당연한 것이었습니다.

수원 민사 변호사 법률사무소 재인은 임대차 계약서, 등기부등본 등을 검토하고 의뢰인이 '그런데요 저는 계약은 그날 피고가 나와서 피고랑 했어요' 라고 하는 말의 의미를 주목, 의뢰인의 입장에서 의뢰인이 억울해 하는 이유가 무엇인지 법리적으로 어떻게 이를 풀어갈 수 있을지 면밀히 검토하였습니다.

법률사무소 재인은 등기부등본상 피고 명의의 근저당권 설정이 있는 것의 의미를 해석하고, 여러 경우의 수를 검토하여 대리인인 피고를 임대차 계약의 당사자로 보고, 계약의 체결 경위 등을 토대로 상대방이 합리적인 사람이라면 행위자와 명의자 중 누구를 계약 당사자로 이해할 것인지 판단할 수 있도록 재판 과정에서 입증자료들을 추가 끌어 낼 전략을 세워 소송에 임하였습니다 

 

3. 판결 (원고 전부 승소)

그 시작은 어려운 듯 보였으나 결국 법원은 원고의 주장을 모두 받아 들여,

이 사건 임대차 계약상 임대인은 명의자인 A가 아니라, 피고라고 보아 임대인으로서 임대차 보증금과 그 지연손해금을 모두 지급하라고 판결하였습니다.

 

의뢰인과 그 가족은 이로써 영영 되찾을 수 없을 것 같았던 임대차보증금을 다시 되찾을 수 있게 되어. 기나긴 마음 고생을 끝내고 삶의 기반을 다시 세울 수 있게 되었습니다.


 

 

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